Gayrimenkul Hukuku
Mülkiyet haklarının korunması, tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi ve karmaşık gayrimenkul ihtilaflarında stratejik, sonuç odaklı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunuyoruz.
Temel Hizmetlerimiz
Tapu İptal ve Tescil
Yolsuz tescil, inançlı işlem, muris muvazaası ve sahtecilik gibi nedenlere dayanan tapu iptal ve tescil davalarında hukuki sürecin titizlikle yürütülmesi.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarının takibi ve satış süreçlerinin yönetimi.
İstihkak ve Müdahalenin Men'i
Taşınmaza yönelik haksız işgallerin önlenmesi, elatmanın önlenmesi davaları ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) taleplerinin hukuki takibi.
Gayrimenkul Sözleşmeleri
Taşınmaz satış vaadi, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı ve kira sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve risk analizlerinin yapılması. Sözleşmeden doğan ihtilafların yönetimi.
Kahramanmaraş'ta Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Kahramanmaraş'ta gayrimenkul hukuku, deprem sonrası dönemde kentsel dönüşüm uygulamaları, hasar tespit itirazları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hak sahipliği tartışmaları ekseninde belirgin biçimde yoğunlaşmıştır. Miras yoluyla intikal eden hisseli taşınmazlar ve köy tüzel kişiliğinden gelen eski tapu kayıtları da bölgeye özgü uyuşmazlık kaynakları arasındadır.
Gayrimenkul davalarında en sık karşılaşılan hata, tapu kaydına güvenilerek yapılan işlemlerde kayıt dışı hukuki durumun araştırılmamasıdır. Taşınmaz üzerindeki şerhler, beyanlar, irtifak hakları, imar durumu ve varsa kamulaştırma planları, alım kararı verilmeden önce incelenmelidir. Satış sonrası ortaya çıkan bir imar kısıtlaması, çoğu zaman geri dönüşü olmayan bir zarar doğurur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Kahramanmaraş'ta yapı üretiminin ağırlıklı modeli hâline gelmiştir. Bu sözleşmelerde teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölüm paylaşımı ve iskân yükümlülüğünün düzenlenme biçimi, arsa sahibinin korunması bakımından belirleyicidir.
Başlıca Dava ve İşlem Türleri
Tapu İptal ve Tescil
Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, sahtecilik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması hâllerinde gerçek hak sahibi tarafından açılır. Taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde iyiniyet incelemesi yapılır.
Muris Muvazaası
Mirasbırakanın, mirastan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış olan devri satış gibi göstermesi hâlinde saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklık, aynen taksim veya satış yoluyla giderilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Önalım (Şufa) Davası
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Dava, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde iki yıl içinde açılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi, teslim süresi ve gecikme cezasının açıkça belirlenmesi ile bağımsız bölüm paylaşımının krokili biçimde tanımlanması gerekir. Yükleniciden kaynaklı gecikmelerde arsa sahibinin fesih ve tazminat hakkı gündeme gelir.
Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen veya hukuken el atması hâlinde, taşınmaz bedelinin tahsili veya el atmanın önlenmesi talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal davası hangi sürede açılmalıdır?
Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak muris muvazaası, önalım hakkı veya olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı gibi özel durumlarda kanunda öngörülen hak düşürücü süreler uygulanır. Bu nedenle dosyanın türüne göre süre değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.
Hisseli tapuda diğer paydaşların onayı olmadan satış yapabilir miyim?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir ve payını satabilir. Ancak diğer paydaşlar, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren yasal süre içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla devralabilirler.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Sürenin belirlenmesinde paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı belirleyicidir. Keşif, bilirkişi incelemesi ve gerektiğinde satış memurluğu aşamaları nedeniyle süreç uzayabilir. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanması, süreci belirgin biçimde kısaltır.
Kat karşılığı inşaatta müteahhit binayı teslim etmezse ne yapabilirim?
Öncelikle sözleşmedeki teslim süresi, gecikme cezası ve fesih hükümleri incelenmelidir. Gecikmenin sürmesi hâlinde ihtarname gönderilerek temerrüt oluşturulur; ardından sözleşmenin feshi, tamamlanan imalatın bedelinin belirlenmesi ve gecikme tazminatı talep edilebilir. Tapuda yükleniciye geçmiş bağımsız bölümler bakımından ayrıca değerlendirme gerekir.
Taşınmaz alırken hangi araştırmalar yapılmalıdır?
Tapu kaydındaki şerh, beyan ve rehin bilgileri; imar durumu ve yapı ruhsatı; varsa kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı; yapı denetim kayıtları ve deprem sonrası hasar tespit sonuçları incelenmelidir. Satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesi de alıcıyı korur.
İlgili Sayfalar
Gayrimenkul Dosyanızı İnceleyelim
Tapu kaydı, imar durumu ve varsa sözleşmeleriniz üzerinden yapılacak ön inceleme, hangi dava türünün uygun olduğunu ve süre riski bulunup bulunmadığını ortaya koyar. Kahramanmaraş'ta gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunuyoruz.