Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Dava her zaman açılabilir; hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması veya bu süre içinde kiraya verenin artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş olması gerekir.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre, kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır ve kesintisiz süren toplam kira süresini ifade eder. Sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzaması veya biçimsel olarak yeni sözleşmeler imzalanması, kira ilişkisi fiilen kesintisiz devam ettiği sürece süreyi yeniden başlatmaz.

Beş yıl dolmadan kira bedeli artırılabilir mi?

Artırılabilir; ancak artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıl dolmadan açılan tespit davasında da hâkim bu endeks sınırıyla bağlıdır. Endeksin üzerine çıkılabilmesi ancak beş yıllık sürenin dolmasıyla mümkündür.

Kira tespit davası için arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu süreç tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Otuz günlük ihtar süresi planlanırken arabuluculuk süreci de hesaba katılmalıdır.

Mahkeme kira bedelini neye göre belirler?

Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Bilirkişi incelemesinde taşınmazın konumu, alanı, yaşı, yapı kalitesi ve ortak imkânları dikkate alınır. Uzun süreli kira ilişkilerinde hakkaniyet indirimi uygulanabilir.

Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Süre Şartı

Kira tespit davasında sonucu belirleyen, çoğu zaman teknik ayrıntılardır: beş yıllık sürenin hesabı, otuz günlük ihtar ve emsal araştırmasının niteliği.

Kira bedelinin tespiti davası, kira ilişkisinin uzun sürdüğü durumlarda güncel piyasa koşulları ile sözleşmedeki bedel arasında oluşan makasın kapatılmasını sağlayan özel bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenen bu dava, uygulamada en çok yanlış anlaşılan kurumların başında gelir.

Kahramanmaraş'ta özellikle deprem sonrası yeniden yapılanma sürecinde konut ve işyeri kira bedellerinde yaşanan hızlı değişim, kira tespit davalarına olan ilgiyi belirgin biçimde artırmıştır. Bu makalede, davanın temel şartlarını, beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığını ve mahkemenin hangi ölçütlerle karar verdiğini ele alıyoruz.

Kira Artışının Genel Rejimi

Kanun, kira artışını iki farklı rejime tabi tutmuştur. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını sözleşmede kararlaştırmaları mümkündür; ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, kira sözleşmesinin süresi bir yıldan uzun olsa dahi uygulanır.

Taraflar artış oranı konusunda hiçbir anlaşma yapmamışlarsa, kira bedeli yine aynı endeks sınırı içinde kalmak kaydıyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Görüldüğü üzere, ilk beş yıl boyunca endeks bir tavan işlevi görmektedir.

Beş Yıllık Sürenin Anlamı

Kanunun getirdiği en önemli düzenleme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde devreye girer. Bu durumda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Belirlemede artık endeks bir tavan değildir.

Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Bu, kira bedelinin piyasa rayicine yaklaştırılabilmesinin önünü açan tek yoldur.

Beş yıllık süre, sözleşmenin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır ve kesintisiz süren kira ilişkisinin toplam süresini ifade eder. Sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzaması, süreyi sıfırlamaz.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir yanılgı, her yıl yeni bir sözleşme imzalanması hâlinde beş yıllık sürenin yeniden başlayacağı düşüncesidir. Kira ilişkisi fiilen kesintisiz devam ediyorsa, biçimsel olarak yeni sözleşmeler düzenlenmiş olması sürenin hesabını etkilemez. Aksi yorum, kanunun amacını bertaraf etmeye elverişli olurdu.

Davanın Açılma Zamanı ve Hükmün Etkisi

Kira tespit davası her zaman açılabilir; belirli bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın hangi kira döneminden itibaren etki doğuracağı, açılma zamanına bağlıdır ve bu ayrım pratikte belirleyicidir.

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu ihtimallerin dışında açılan davalarda ise tespit edilen bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Otuz günlük ihtar, kira bedelinin geriye etkili biçimde uygulanabilmesi için kritik öneme sahiptir.
İhtarın kiracıya ulaştığının ispatı için noter kanalıyla gönderilmesi tavsiye edilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira tespit davaları da bu kapsamdadır. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Bu nedenle otuz günlük ihtar süresi planlanırken arabuluculuk sürecinin de hesaba katılması gerekir. Uygulamada, arabuluculuk başvurusunun gecikmesi nedeniyle davanın bir kira dönemi sonraya sarktığı ve kiraya verenin bir yıllık gelir farkını kaybettiği durumlarla karşılaşıyoruz.

Mahkeme Neyi Değerlendirir?

Hâkim, hakkaniyete uygun kira bedelini belirlerken bilirkişi incelemesine başvurur. Değerlendirmede dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır: taşınmazın konumu, brüt ve net alanı, yaşı ve yapı kalitesi, ısıtma sistemi, otopark ve asansör gibi ortak imkânları, bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri ve taşınmazın kullanım amacı.

Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde mahkemeler, kiracının o taşınmazda uzun süre oturmuş olmasını ve kira ilişkisinin istikrarını gözeterek, emsal bedeller üzerinden belirlenen tutara hakkaniyet indirimi uygulayabilmektedir. Bu indirim oranı somut olayın koşullarına göre değişir ve mahkemenin takdirindedir.

Emsal araştırmasının sağlıklı yapılabilmesi için, aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerine ilişkin somut verilerin dosyaya sunulması, davanın seyri açısından belirleyicidir.

Kiracı Açısından Değerlendirme

Kira tespit davası yalnızca kiraya verenin başvurabileceği bir yol değildir. Piyasa koşullarının gerilediği veya taşınmazın niteliğinde olumsuz değişiklik meydana geldiği hâllerde kiracı da kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Uygulamada nadir görülmekle birlikte, hukuken bu imkân mevcuttur.

Kiracı açısından daha yaygın olan durum ise, açılan tespit davasında savunma yapılmasıdır. Taşınmazın fiilî durumu, yapılan tadilatların kiracı tarafından karşılanmış olması, kira ilişkisinin süresi ve emsal olarak gösterilen taşınmazların gerçekte benzer nitelikte olmadığı yönündeki itirazlar, tespit edilecek bedeli doğrudan etkileyebilir.

Sonuç

Kira tespit davası, teknik ayrıntıların sonucu belirlediği bir dava türüdür. Beş yıllık sürenin doğru hesaplanması, otuz günlük ihtarın zamanında ve usulüne uygun gönderilmesi, arabuluculuk sürecinin doğru planlanması ve emsal araştırmasının somut verilerle desteklenmesi, davanın kaderini tayin eder.

Kahramanmaraş ve çevresinde konut veya işyeri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarınızda, dava açılmadan önce yapılacak bir ön değerlendirme çoğu zaman hem süre hem maliyet tasarrufu sağlar. Kira hukuku alanındaki çalışmalarımız ve gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.